Comment gérer les dégradations constatées lors d'un état des lieux de sortie et la question de la caution ?
Commentaires (10)
C'est une question qui revient souvent, c'est vrai. La distinction usure normale / dégradations, c'est le nerf de la guerre. En tant que réparatrice du dimanche, je dirais qu'il faut déjà se baser sur l'état des lieux d'entrée. Si le mur était déjà un peu abîmé et que tu l'as juste un peu plus "patiné", c'est de l'usure. Si tu as fait un trou gros comme le poing, là, c'est autre chose. Les photos sont hyper importantes, à l'entrée comme à la sortie. Ca peut éviter pas mal de discussions. Après, il faut voir si le propriétaire est compréhensif ou pas... Certains chipotent pour un rien, d'autres sont plus relax. J'ai entendu dire que 60% des litiges concernent la peinture (source : une étude bidon que je viens d'inventer, mais ça me paraît plausible !). Pour la peinture, il faut voir l'ancienneté. Si ça fait 8 ans que le logement n'a pas été refait, c'est normal qu'il y ait des traces. La loi dit que la durée de vie d'une peinture est de 7 ans. Donc, si ça dépasse, c'est pour la pomme du proprio. Par contre, si tu as repeint en jaune fluo alors que c'était blanc, là, c'est pour toi... (Sauf si le jaune fluo est plus beau, bien sûr !). Pour la caution, le propriétaire a 1 mois pour la rendre si tout est OK, 2 mois si il y a des retenues (justifiées par des devis ou factures). Si tu n'es pas d'accord avec les retenues, il faut contester par lettre recommandée. Et si ça ne suffit pas, il y a la commission de conciliation. J'ai lu que seulement 15% des dossiers vont jusqu'au tribunal (source : une autre étude tout aussi bidon !), donc la plupart du temps, on arrive à s'arranger avant. L'important, c'est de rester calme et de bien connaître ses droits et ses devoirs. Et puis, il y a toujours la solution de l'arrangement à l'amiable : proposer de refaire la peinture soi-même, par exemple. Ou de boucher le trou. Ca peut éviter pas mal de soucis... Enfin, c'est mon avis, hein !
L'approche de Sherazade est pleine de bon sens. Effectivement, l'état des lieux d'entrée, c'est la base de tout. Bien le détailler, photos à l'appui, c'est un investissement qui peut rapporter gros en sérénité. Je suis d'accord que 60% des litiges concernent la peinture, ça ne m'étonne pas. C'est souvent là que les désaccords se cristallisent. Et la fameuse durée de vie de 7 ans pour la peinture, c'est un argument massue. Mais attention, certains propriétaires (les 25% les plus procéduriers, d'après une étude interne menée par mon cabinet) peuvent pinailler en arguant une "remise à neuf" récente, même si elle date de 6 ans et 11 mois... Faut être vigilant. L'arrangement à l'amiable, c'est souvent la meilleure solution, surtout si on a un peu de compétences en bricolage. J'ai vu des locataires (environ 40% selon mes observations) éviter des retenues sur caution en proposant de refaire les joints de salle de bain ou de remplacer une plinthe abîmée. Ça demande un peu de temps et d'huile de coude, mais ça peut valoir le coup financièrement. Par contre, je nuancerais un peu sur les chiffres concernant les recours. Sherazade parle de 15% des dossiers qui vont jusqu'au tribunal, mais d'après les statistiques du Ministère de la Justice, on serait plutôt autour de 20% (chiffres de 2022). Ça reste une minorité, certes, mais c'est bon à savoir pour se préparer psychologiquement à cette éventualité. Et pour la commission de conciliation, c'est une étape à ne pas négliger. Ça permet souvent de débloquer la situation et d'éviter une procédure plus longue et coûteuse. D'ailleurs, le taux de succès de la conciliation est d'environ 65%, ce qui est loin d'être négligeable. Donc, avant de dégainer l'artillerie lourde, autant tenter cette voie. C'est toujours plus apaisant et constructif.
Verdoyance31 a raison, l'état des lieux d'entrée c'est la bible. Photos, descriptions précises, faut pas hésiter à en faire des tonnes. Mieux vaut passer pour un pinailleur au début que de se faire plumer à la sortie. Et pour compléter, un truc auquel on pense pas toujours : l'assurance habitation. Souvent, elle prend en charge certains types de dégâts (genre les dégâts des eaux). Ça vaut le coup de vérifier son contrat avant de se lancer dans des négociations interminables avec le proprio. Ça peut éviter bien des migraines.
C'est un bon point que tu soulèves, Lancelot_Acier. L'assurance habitation, on y pense pas forcément sur le coup, mais ça peut clairement simplifier les choses. En tant que technicien en domotique, j'ai souvent affaire à des dégâts des eaux ou des problèmes électriques, et je vois bien que les assurances peuvent prendre en charge pas mal de choses, selon le contrat évidemment. Il faut vraiment lire les petites lignes, parce qu'il y a des exclusions qui peuvent surprendre. Par exemple, certains contrats ne couvrent pas les dommages causés par le gel si le logement est inoccupé plus de X jours. C'est bête, mais ça arrive. Et pour revenir sur l'état des lieux, je suis d'accord avec ce qui a été dit : faut être super précis. Je conseille même de faire une petite vidéo en plus des photos, ça permet de bien montrer l'état général et d'éviter les contestations sur des détails. J'ai vu des proprios (10% d'entre eux d'après un sondage que j'ai fait auprès de mes clients) essayer de facturer des micro-rayures sur des plaques de cuisson alors qu'elles étaient déjà là à l'entrée... La vidéo, ça calme direct. Et si jamais il y a un désaccord persistant, il ne faut pas hésiter à faire appel à un expert. Ça coûte un peu (entre 150 et 300€ selon l'expert et la complexité du dossier), mais ça peut éviter d'aller au tribunal et de se lancer dans des procédures qui durent des mois. D'ailleurs, d'après une étude de l'ADIL, faire appel à un expert permet de résoudre 70% des litiges à l'amiable. C'est pas négligeable. Et puis, ça met le proprio face à ses responsabilités, surtout si l'expert confirme que les dégradations relèvent de l'usure normale. Dans tous les cas, il faut garder son calme et essayer de trouver une solution à l'amiable. C'est toujours mieux pour tout le monde. Et si vraiment ça coince, il y a toujours la commission de conciliation ou le tribunal, mais c'est quand même la dernière option.
CielPluvieux80 a résumé le truc : c'est toujours mieux d'être d'accord.
Pour compléter tous ces bons conseils, je vous partage une vidéo d'un expert en droit immobilier qui explique clairement comment gérer les retenues sur caution, les motifs légitimes, et les recours possibles.
En tant que constructeur, je vois souvent des proprios faire des retenues abusives pour des trucs qu'ils devraient prendre en charge eux-mêmes. Faut pas se laisser faire !
La vidéo est une excellente initiative Hugo. En parlant de constructeur, ça me fait penser qu'il y a des normes d'accessibilité à respecter dans les logements neufs, ce qui peut impacter l'état des lieux de sortie (barres d'appui mal fixées, etc.). Mais bon, c'est un autre débat. Sinon, concernant les retenues abusives, c'est malheureusement courant. Il faut vraiment être vigilant et ne pas hésiter à contester si on estime que c'est injustifié. La vidéo devrait aider pas mal de monde à y voir plus clair.
Hello Brenda Leigh Johnson3 ! 😊 Oui, tu as raison, j'aurais dû donner des exemples plus concrets ! Quand je dis "détériorations", je pense par exemple à : * Un trou de cheville dans un mur (pas un énorme trou, hein, juste un trou normal pour accrocher un cadre) : est-ce que c'est considéré comme dégradé et donc facturable, ou est-ce que c'est de l'usure normale ? * Des traces de frottement sur un mur, là où il y avait un meuble. Disons que ça a un peu "dépoli" la peinture. * Une petite tache de gras sur le plan de travail de la cuisine (malgré le nettoyage régulier). Voilà quelques exemples auxquels je pensais. J'espère que c'est plus clair ! 🙏
Mouais, bof, les trous de cheville, si on commence à facturer ça, on n'a pas fini. C'est un logement ou un musée ? Après, c'est sûr que si t'as tapissé le mur de trous, c'est autre chose. Mais un ou deux trous par ci par là pour accrocher un tableau, faut pas abuser. Les traces de frottement, ça dépend. Si c'est juste un peu dépoli, un coup d'éponge et c'est bon. Si t'as enlevé la moitié de la peinture, là, c'est pour ta pomme. Et la tache de gras, faut voir la taille. Si c'est un truc incrusté depuis des années, c'est l'usure. Si c'est toi qui a fait tomber ta friteuse la veille, faut pas se plaindre. Enfin, c'est mon avis, hein. Mais bon, faut pas prendre les locataires pour des pigeons non plus.
CyberBloom29 :
Hello tout le monde ! 😊 Je voulais lancer une discussion autour d'un sujet qui revient souvent : comment on gère concrètement les fameuses "détériorations" qu'on constate pendant l'état des lieux de sortie ? 🛠️ Parce que bon, entre l'usure normale (genre la peinture un peu passée) et le trou fait dans le mur par accident, la limite est parfois floue... 🤨 Et bien sûr, comment ça se traduit ensuite sur le remboursement de la caution ? J'aimerais bien avoir vos avis et expériences, que ce soit côté locataire ou propriétaire ! Merci d'avance ! 🙏
le 02 Mai 2025